گزارش اخیر بانک مرکزی نشان داد که مسکن برای مردم حتی دردوران رکود و پایین بودن قدرت خرید همچنان یک کالا سرمایه‌ای است.
در یک سال اخیر قیمت مسکن در تمام نقاط شهر تهران به میزانی افزایش داشته است که قدرت خرید بیش از نیمی از متقاضیان مصرفی مسکن با آن تناسب ندارد. در این شرایط تعداد زیادی از معاملات توسط سفته بازان و سوداگران برای کسب سودهای کلان انجام شده.
زمانیکه بانک مرکزی در گزارش هفته گذشته خود اعلام کرد که متوسط قیمت مسکن وارد کانال ۱۴ میلیون تومان شده اکثر متقاضیان مصرفی و واقعی خرید مسکن از این رشد قیمت مسکن جا خوردند و این سوال مطرح شد که مگر چه اتفاق خاصی در بازار رخ داده که قیمت ها باید مجددا رشد کند؟
هر‌چند بانک مرکزی در گزارش خود به افزایش معاملات مسکن در حد بیش از ۲۰ درصد اشاره کرده است اما این رشد قیمت در این وضعیت که قدرت خرید پایین است دور از ذهن فعالان این بازار و حتی املاکی ها بود.
براساس تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این ماه به ۱۳ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه گذشته ۲۴.۱ و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۲ درصد افزایش داشته است.
همچنین در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که نسبت به بهمن‌ماه سال گذشته ۴۴.۴ درصد افزایش داشته است.
جوسازی سازندگان مسکن برای بالا بردن قیمت مسکن موضوع تازه ای نیست
در این خصوص سعید سعیدیان رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با بیان اینکه رشد قیمت مسکن و قیمت تمام شده جوسازی سازنده ها است گفت: جوسازی بساز بفروش ها برای بالا بردن قیمت موضوع تازه ای نیست.
به نظر می رسد نبود قانون مالیات بر عایدی سرمایه باعث شده تا این روزها دوباره سوداگران در بازار مسکن خودنمایی کرده و جولان بدهند.
اما سوداگران چه کسانی هستند؟ در دوره ای از روزهایی که قیمت لحظه ای افزایش می یافت انگشت اتهام به سمت بانک ها بود. نکته ای که اخیرا فرزانه اصلانی مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز به آن اشاره کرده و گفت که ورود برخی بانکها به بخش مسکن منجر به بیشتر شدن تعداد واحدهای خالی از سکنه و حتی رشد قیمت شده است.
موضوعی که بارها رئیس اتحادیه مشاوران املاک به آن اذعان کرده و گفته بود بزرگترین سوداگران مسکن بانکها هستند و هیچ سوداگری بالاتر از سوداگری بانکها در دهه اخیر وجود نداشته است و گرانی مسکن تماماً به خاطر بنگاه‌داری بانکها بوده است.
اما دبیر کانون انبوه سازان معتقد است که رشد قیمت مسکن با اقتصاد خانوارها هیچ همخوانی ندارد.
فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان در پاسخ به این سئوال که چرا علیرغم اینکه قدرت خرید مسکن کاهش یافته اما قیمت در دو ماه نخست زمستان افزایشی بود گفت: تولید مسکن زمان‌بر است و وقتی این واحدهای مسکونی تا زمان عرضه به بازار آماده شوند می‌بینیم که قیمت تمام شده رو به افزایش گذاشته است و رشد قیمت نیز موضوعی عادی جلوه می‌کند.
پورحاجت ادامه گفت: حال سوال این است که آیا ر شد قیمت مسکن با اقتصاد خانوار همخوانی دارد؟ همه به این عدم همخوانی اذعان دارند.عبور از مرز ۱۴ میلیون تومان برای متوسط قیمت نشان می دهد که خرید برای اقشار مختلف جامعه کار سخت وبرای اقشار مختلف جامعه کار سخت و دشواری است.
راهکارهای کنترل قیمت مسکن
وی افزود اگر چه با این وضعیت رشد قیمت نهاده های تولید مسکن باید پذیرفت که قیمت ها واقعی هستند اما این را هم باید اذعان کرد که قیمت ها در حد توان خرید متقاضیان مصرفی و واقعی مسکن نیست.
او می گوید: دولت ۳ راه برای کنترل قیمت دارد .اولین راهکار بالا بردن درامد و حقوق و دستمزدها از سوی دولت است. دومین راهکار تسهیل فضای کسب و کار و صنعتی سازی و سومین راهکار پرداخت تسهیلات مناسب به ساخت و ساز وخرید مسکن است.
پورحاجت افزود: اگر صنعتی سازی مورد تشویق قرار بگیرد قطعا بدون شک قیمت تمام شده کاهش می یافت و قیمت با اقتصاد خانوار همخوانی می کرد اما وزارت راه و شهرسازی درباره عمل به این قانون کوتاهی کرده است.
وی ادامه داد:اگر قیمت تمام شده مسکن مهر را با قیمت مسکن ملی مقایسه کنید خواهید دید چقدر تفاوت قیمتی در این دو طرح وجود دارد که اصلا قابل مقایسه با یکدیگر نیستند.
برنامه های میان مدت و بلند مدت برای کاهش قیمت تمام شده و بالا بردن قدرت خرید
اما فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه در کوتاه مدت نمی توان برای بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدام کرد گفت: برنامه های میان مدت و بلند مدت برای کاهش قیمت تمام شده تولید می تواند به مرور قدرت خرید متقاضیان را بالا ببرد.
یزدانی در ادامه گفت: قبلا هم بارها گفته ام دولت نمی تواند اقدامی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان در کوتاه مدت انجام دهد پس وقتی رشد منفی در اقتصاد داریم اعطای تسهیلات تنها برای خرید نیز موجب افزایش قیمت می شود.
او با تاکید بر اینکه بالا بردن تسهیلات خرید می تواند منجر به رشد قیمت شود گفت: دولت می‌تواند با ارائه برنامه‌های میان مدت و بلند مدت نسبت به بالا بردن قدرت خرید اقدام کند و این برنامه می‌تواند در راستای کاهش قیمت تمام شده پیاده شود.
وی افزود: وقتی قیمت تمام شده برای سازندگان کاهش یابد علاوه بر اینکه عرضه پاسخگوی تقاضا خواهد شد بلکه بازار مسکن به نوعی رقابتی شده و عرضه افزایش می یابد. حال در این وضعیت قدرت خرید مسکن هم به مرور خود را با وضعیت وفق داده و خود را با آن هماهنگ خواهد کرد.
صنعتی سازی قدرت خرید متقاضیان را بالا می برد
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در پاسخ به این سوال که چگونه قدرت خرید متقاضیان افزایش می‌یابد گفت: اگر دولت قصد دارد قدرت خرید متقاضیان را بالا ببرد، باید در کنار پرداخت تسهیلات مناسب به صنعتی سازی به گونه ای توجه کند که باعث شود تا ساخت و ساز از حالت سنتی سازی خارج شود.
او در ادامه گفت: وقتی زمان ساخت و ساز کاهش می یابد قیمت تمام شده نیز برای سازندگان روند نزولی به خود می گیرد و در نتیجه سازنده ها نمی توانند مسکن را با این فرض که قیمت تمام شده بالا رفته است گران به فروش برسانند.
به نظر می رسد این روزها برخی سوداگران و برخی سازنده ها در تلاش هستند تا علیرغم پایین بودن قدرت خرید متقاضیان قیمت تمام شده را بالا جلوه دهند تا به نوعی بر طبل گرانی بکوبند.