طی یک ماه گذشته، شوک بورسی به بازار معاملات اوراق وام مسکن منجر به جهش قیمت امتیاز وام خرید واحدهای مسکونی از کف قیمتی ۵ ساله شد. به گونه‌ای که طی یک‌ماه گذشته میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در برخی از روزها به مرز ۹۰ هزار تومان نیز رسید. هم‌اکنون سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان انفرادی معادل ۱۴۰ میلیون تومان و برای زوجین متقاضی وام ۲۴۰ میلیون تومان است. متقاضیان دریافت این تسهیلات به ازای تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی باید معادل ۲۸۰ فقره اوراق وام مسکن خریداری کنند و زوجین متقاضی نیز برای دسترسی به این تسهیلات باید ۴۸۰ فقره اوراق وام مسکن تهیه کنند و به بانک وام‌دهنده ارائه دهند.
از ابتدای سال ۹۳ تا قبل از سال ۹۸، پایین‌ترین میانگین قیمت اوراق طی یک‌سال معادل ۶۱ هزار تومان بود. هرچند در این سال‌ها یک کف متعارف قیمتی اوراق معادل قیمت ۵۰ هزار تومانی هر فقره اوراق وام مسکن وجود داشت. با این حال در نیمه اول سال ۹۸ قیمت اوراق از کف متعارف نیز پایین‌تر رفت و در مرداد ماه ۹۸ به‌طور متوسط میانگین قیمت هر فقره اوراق به ۳۶ هزار تومان رسید. در سال ۹۸ و پس از گذشت ۵ سال( از سال ۹۳ تا سال ۹۸) میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به کف قیمتی خود رسید و هر فقره اوراق وام مسکن به‌طور متوسط ۴۴ هزار تومان معامله شد.
نیمه اول سال گذشته، در نتیجه جهش قیمت مسکن، رکود بازار معاملات و بی‌اثر شدن پوشش وام مسکن در تامین هزینه‌های خرید واحدهای مسکونی، تقاضا برای خرید اوراق کاهش یافت و همین موضوع منجر به افت قیمت در بازار بالادست معاملات مسکن؛ یعنی بازار اوراق وام خرید آپارتمان شد.
اما نیمه دوم سال در نتیجه بهبود و افزایش نسبی سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، میزان تقاضا برای دریافت وام اوراق به‌خصوص در شهرهای متوسط و کوچک که وام اوراق پوشش مناسب‌تری از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کرد، افزایش یافت.
در هفته اول مرداد ماه امسال و به‌خصوص در یک ماه گذشته نیز بازار اوراق وام خرید مسکن شاهد پرواز قیمت‌ها از کف ۵ ساله بود، به این معنا که نوعی جهش قیمت در بازار معاملات اوراق وام مسکن به وقوع پیوست که موجب شد در حالی که میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن در یک‌سال ۹۸ معادل ۴۴ هزار تومان بود، در تیرماه این رقم به ۷۱ هزار تومان افزایش یابد. در روزهای ابتدایی مرداد ماه نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن به ۸۱ هزار تومان رسید و در برخی از روزها تا مرز ۹۰ هزار تومان نیز پیشروی کرد.
بنابراین میانگین قیمت معامله هر فقره اوراق وام خرید مسکن در تیرماه امسال در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در یک‌سال ۹۸ معادل ۶۱ درصد افزایش یافت. پیش از این، جهش قیمت اوراق در تابستان ۹۵ اتفاق افتاد؛ به‌طوری‌که در مردادماه ۹۵ نیز قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به‌طور متوسط به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز نزدیک شد.
حال سوال مهمی که مطرح است آن است که دلیل این افزایش قیمت چیست؟ آیا این جهش قیمتی به‌دلیل بروز اتفاقات درونی بازار مسکن است یا رویدادهای بیرونی علت اصلی پرواز قیمت اوراق وام مسکن از کف ۵ ساله است؟ از آنجا که بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی در رکود قرار دارد و تقاضا برای دریافت وام مسکن نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است، دلیل جهش قیمت وام مسکن را نمی‌توان در داخل بازار مسکن جست‌وجو کرد. اگر چه اتفاقاتی همچون افزایش سقف وام خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته و همچنین نیازمندی تسهیلات مسکن از جمله بخش قابل توجهی از تسهیلات ساخت وخرید واحدهای مسکونی به خرید اوراق و ارائه آن به بانک تسهیلات‌دهنده، در تغییرات صعودی قیمت اوراق اثر گذار بوده است؛ اما مهم‌ترین دلیل پرواز قیمت اوراق در هفته‌های گذشته را می‌توان افزایش بازدهی بازار سهام و نوسانات بورسی دانست. به عبارت دیگر اوراق وام خرید مسکن هم به‌عنوان یکی از محصولات بازار سرمایه تحت تاثیر شوک‌های بورسی قرار گرفته و با جهش قیمت مواجه شده است.
هم‌اکنون اگر چه بخشی از وام ساخت مسکن با استفاده از اوراق پرداخت می‌شود و همین موضوع می‌تواند تقاضا برای خرید اوراق را افزایش دهد، اما تقاضا برای خرید اوراق به منظور دریافت وام خرید مسکن نه تنها در سال جاری افزایش نداشته است، بلکه به علت رکود بازار معاملات خرید مسکن، تقاضای وام خرید با استفاده از وام کاهش نیز یافته است. در بهار امسال (سه ماه اول سال جاری) وام خرید مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل (سه ماه اول سال ۹۸) معادل ۳۰ درصد افت کرد. در خرداد ماه این میزان کاهش در همین بازه زمانی ۴۰ درصد بود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد معاملات اوراق وام مسکن به لحاظ تعداد اوراق معامله شده در سه ماه منتهی به پایان تیر ماه امسال در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته حدود دو برابر شده است؛ اما تنها کمتر از نیمی از این معاملات در بازار اوراق منجر به دریافت وام مسکن از محل اوراق و در واقع مصرف اوراق برای دریافت وام شده است. در واقع بیش از نیمی از معامله‌گران بازار اوراق و خریداران در این سه ماه، با انگیزه‌های سوداگرانه و سرمایه‌گذاری و به انگیزه فروش اوراق با قیمت بالاتر در آینده اقدام به ورود به بازار بالادست معاملات خرید مسکن و خریداری اوراق کرده‌اند.
در واقع دو عامل عمده منجر به جهش اخیر قیمت اوراق شده است؛ یکی مربوط به کاهش عرضه اوراق از سوی دارندگان آنها به انگیزه کسب سود بیشتر وفروش با قیمت بالاتر در آینده و دیگری به‌دلیل اثر نوسانات افزایشی بازار سهام بر قیمت اوراق. این در حالی است که عرضه اولیه اوراق وام مسکن نه تنها در سال جاری کاهش نیافته است، بلکه در مقایسه با سال گذشته به‌صورت جزئی افزایش نیز یافته است. از سوی دیگر تقاضای مصرفی برای خرید اوراق به قصد دریافت وام هم کاهش یافته است. اما آنچه شوک بورسی در بازار بالادست معاملات مسکن را اثبات می‌کند، آمار مربوط به معاملات اوراق به لحاظ معامله هر فقره اوراق، در سه ماه منتهی به تیرماه امسال است.
آمارها نشان می‌دهد بهار امسال ۳۰ درصد از خریداران واحدهای مسکونی در کشور با وام خرید اقدام به معامله واحدهای مسکونی کرده و صاحبخانه شده‌اند. این در حالی است که در بهار سال گذشته این میزان معادل ۵۰ درصد بود. یعنی در سه ماه اول سال گذشته حدود ۵۰ درصد از خریداران مسکن در خرید واحدهای مسکونی خود از وام مسکن استفاده کردند.
در سال گذشته سهم وام خرید مسکن در معاملات خرید واحدهای مسکونی کاهش یافته است. علت این موضوع به ادامه رشد قیمت مسکن در سال جاری از یکسو و کم‌اثر شدن وام خرید واحدهای مسکونی در پوشش هزینه‌های خرید خانه مربوط می‌شود. در واقع در سال جاری جامعه استفاده‌کنندگان از وام خرید مسکن در خریدهای ملکی به‌دلیل کم‌اثر شدن قدرت وام در پوشش هزینه‌های خرید واحدهای مسکونی کوچک‌تر از سال گذشته شده است.