بشر از گذشته به دنبال زمین و مسکن بوده است تا علاوه بر حفظ امنیت، زمینه آسایش و رفاه اقتصادی خود را فراهم آورد. به همین دلیل در اعصار گذشته، زمین مرغوب یکی از مهمترین علل جنگ در سراسر جهان بوده است. برای مثال حملات دانمارکی‌ها به انگلستان در طول تاریخ برای تصرف زمین‌های قابل کشت بود. در ایران و بین‌النهرین نیز با وجود زمین‌های وسیع، جنگ‌هایی برای تصرف زمین‌های دارای آب شکل گرفته بود. بعدها که به تدریج شهرها شکل گرفتند، بهای زمین‌های حاصل‌خیز و وسیع، مسکن‌های موجود در شهرهای بزرگ و ایمن و یا نزدیک به راه‌های تجاری و ارتباطی بالاتر از بقیه تعیین می‌شد.
امروزه نیز با گسترش شهرنشینی قیمت زمین و ساختمان، به ویژه مسکن بر اساس متغیرهای خرد و کلان زیادی تعیین می‌شود. عواملی نظیر متراژ، نوع کاربری، موقعیت، امکانات رفاهی، متراژ عرصه، میزان امنیت، عمر بنا و دسترسی به انواع امکانات از جمله حمل‌و‌نقل فقط تعدادی از عوامل خرد موثر بر قیمت زمین و ساختمان هستند. بخش ساختمان را می‌توان به دو بخش ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی مانند کارگاه‌ها، کارخانجات، ساختمان‌های دولتی و غیردولتی تقسیم‌بندی نمود.
تحولات مهم اقتصادی که بر عرضه و تقاضای مسکن اثر می‌گذارند می‌توانند بر قیمت مسکن موثر باشند. تحولات مهمی مانند وقوع انقلاب اسلامی، وقوع جنگ هشت ساله بین ایران و عراق، تحولات بازار ارز در نتیجه تحریم، طرح‌های مسکن مهر و مسکن اجتماعی، اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها و پاندومی کرونا و غیره. در ادامه به بررسی عوامل کلان موثر بر عرضه و تقاضای مسکن می‌پردازیم.
عوامل موثر بر تقاضای مسکن
- افزایش جمعیت و سهم بالای قشر جوان در آن
- در نظر گرفتن مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای
- درآمد و پس‌انداز سرانه خانوار
- تسهیلات بانکی
- درآمد نفت
عوامل موثر بر عرضه مسکن
- قیمت زمین
- نرخ سود بانکی
- حجم پول
- نرخ ارز
- افزایش ساخت و ساز
شرحی بر عوامل موثر بر بخش تقاضای
به‌طور طبیعی هر چه جمعیت یک کشور بالاتر و سهم نسبی جمعیت جوان در آن بیش‌تر باشد، تقاضای مسکن در آن کشور بالاتر است چون جوانان بر اثر ازدواج و تشکیل خانواده متقاضی بالقوه مسکن به شمار می‌آیند. با وجود اینکه جمعیت ایران به آرامی پیر می‌شود، اما هنوز متولدین دهه ۶۰ و ۷۰ بسیار سهم زیادی در هرم جمعیتی کشور دارند و با توجه به افزایش سن ازدواج نباید تا سال‌ها انتظار کاهش بهای مسکن ناشی از کاهش تقاضا در اثر سال‌خوردگی تدریجی جمعیت ایران را داشت.
مسکن در ایران از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای و منبع کسب درآمد تبدیل شده است. زمانی‌که نقدینگی بر اثر رونق اقتصادی بالا می‌رود، قیمت مسکن افزایش می‌یابد و از آنجا که بیماری هلندی و ضعف ساختار تولید کالاهای تجاری در ایران سابقه دارد، توانایی جذب نقدینگی این بخش پایین می‌آید و بخش مسکن با ریسک پایین‌تر در کنار سود بالاتر این نقدینگی را جذب می‌کند. مردم با گذر زمان دریافته‌اند بهای مسکن حداقل به اندازه تورم تعدیل می‌شود و سود سرمایه‌ای را برای صاحبان مسکن به همراه دارد؛ همچنین خدمات سرمایه‌ای مسکن به صورت اجاره مسکن یک منبع درآمد برای خانوارها محسوب می‌شود. ضمن آنکه قدرت نقدشوندگی مسکن تا سال‌ها پیش نسبت به دارایی‌های هم‌سنگ خود چندان پایین نبود و همین امر تقاضای آن را بیش‌تر می‌کرد. اگرچه امروزه با ورود بازار مسکن به رکود تورمی این قدرت نقدشوندگی پایین آمده است.
افزایش تسهیلات بانکی جهت خرید مسکن بودجه خانوار را بالا می‌برد و با افزایش قدرت خرید آن‌ها بهای مسکن را می‌افزاید. همچنین در اثر افزایش درآمد و پس‌انداز خانوارها با افزایش تقاضا مواجه می‌شود.
افزایش قیمت نفت منجر به افزایش درآمدهای ارزی حاصل از فروش آن در اقتصادهایی مانند ایران که سال‌ها تقریبا تک محصولی (درباره صادرات) بوده؛ می‌شود. از آنجا که اغلب کشورهای درحال‌توسعه از جمله ایران چنین درآمدهایی را مستقیما وارد بودجه می‌کنند، سبب افزایش تقاضای جامعه و بروز تورم در اقتصاد می‌شوند و به دنبال آن بر قیمت مسکن افزوده می‌شود. به ویژه که مکانیزم فوق که همان بیماری هلندی است، قیمت کالاهای غیرتجاری مانند مسکن را با افزایش بهای چشم‌گیرتری روبرو می‌کند.
شرحی بر عوامل موثر بر بخش عرضه
امروزه با گسترش شهرنشینی و مهاجرت از روستا به شهر، فضای ساخت و ساز در شهرهای بزرگ نسبت به جمعیت، محدودتر شده است. همین عامل قیمت زمین و در نتیجه قیمت مسکن را به خصوص در کلان شهرها افزایش داده است. تجربه در ایران نشان می‌دهد که در شهرهای بزرگ هزینه خرید زمین بخش بزرگ‌تر قیمت تمام‌شده مسکن را شکل می‌دهد تا سایر عوامل تولید مانند دستمزد نیروی کار و قیمت مصالح ساختمانی.
اگر نرخ سود (بهره) بانکی در اقتصادی بالا رود، تقاضا برای ساخت و ساز مسکن و سرمایه‌گذاری در این زمینه کاهش می‌یابد و همین مورد سبب کاهش عرضه مسکن و افزایش بهای آن می‌شود.
در صورتیکه افزایش حجم پول و نقدینگی منجر به تورم شود، هزینه ساخت مسکن جدید افزایش می‌یابد؛ زیرا در شرایط تورمی از قیمت مصالح گرفته تا دستمزد کارگران، همگی افزایش می‌یابند.
افزایش نرخ ارز به معنی کاهش ارزش پول ملی است که زمینه افزایش بیش‌تر قیمت کالاهای تجاری را نسبت به کالاهای غیرتجاری فراهم می‌کند و از این طریق منابع اقتصاد را از بخش کالاهای غیرتجاری به تجاری در جهت صادرات بالاتر و واردات کمتر منتقل می‌کند. از آنجا که مسکن به عنوان کالای غیرتجاری صادر نمی‌شود، توان جذب نقدینگی را ندارد و جنبه سرمایه‌گذاری مسکن کم می‌شود. از طرفی با اینکه اغلب نهاده‌های تولید بخش ساختمان، تولید داخل هستند؛ اما افزایش نرخ ارز با انتقال منابع و با ایجاد اثر ثانویه، مقدمه افزایش دستمزد نیروی کار و غیره را ایجاد می‌کند که عرضه مسکن را می‌کاهد. برآیند دو اثر فوق نتیجه نهایی را مشخص می‌نمایند.
در ایران به دلیل سودآوری ساخت و ساز، عمده عرضه مسکن توسط بخش خصوصی صورت می‌پذیرد. از مهمترین دلایل این اتفاق، بیماری هلندی است. بیماری هلندی در اثر افزایش درآمدهای ارزی حاصل از فروش نفت و روانه شدن این درآمدها به بودجه دولت ایران و افزایش تورم در نتیجه گسترش تقاضا به وجود می‌آید. این بیماری عوارضی نظیرافزایش واردات کالاهای تجاری همراه با کاهش رقابت‌پذیری وتضعیف صنایع تولیدکننده کالاهای قابل مبادله، رونق بخش غیرتجاری مانند مسکن و در نتیجه افزایش بهای مسکن را به همراه دارد. اما عرضه مسکن فقط با بخش خصوصی نیست. دولت‌ها نیز با اجرای طرح‌هایی نظیر مسکن مهر و مسکن اجتماعی که هدف آن‌ها کنترل و کاهش قیمت مسکن، تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی و نیز تامین مسکن برای اقشار کم درآمد بود به عرضه مسکن پرداختند. چنین طرح‌هایی که دولت را به یک عرضه کننده مسکن تبدیل نمود؛ توانسته سبب صاحب خانه شدن بخشی از اقشار کم‌درآمد جامعه شود. اما نتوانسته تاثیر زیادی در جهت کنترل قیمت مسکن بگذارد. در مورد مسکن مهر در ادامه بیش‌تر بحث می‌شود.
آتوسا تقوی
کارشناس ارشد اقتصاد دانشگاه تهران
منابع
جعفری صمیمی، احمد؛ هادی‌زاده،زهرا و آرش. (۱۳۸۶). عوامل موثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران. فصلنامه پژوهش‌های اقتصادی ایران، شماره ۳۲. صص۵۳-۳۱.
حیدری، حسن و سوری، امیررضا. (۱۳۸۹). بررسی رابطه نرخ سود سپرده بانکی و قیمت مسکن در ایران. مجله تحقیقات اقتصادی، شماره ۹۲. صص۹۲-۶۵.
خیابانی، ناصر.(۱۳۸۲). عوامل تعیین کننده قیمت مسکن در ایران. فصلنامه اقتصاد مسکن. شماره ۳۸.
رحمانی خواجوئی، نیلوفر. تحلیل رابطه بین قیمت سهام و قیمت مسکن با رشد بلندمدت و نوسانات اقتصاد کلان در ایران. پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران.