پیشنهاد می‌شود برای درک بهتر از تحولات موثر در دهه‌های اخیر بر بازار مسکن ابتدا مطلب زیر را مطالعه نمایید.
عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن
در این مطلب به بررسی اثر تحولات مهم بر بازار مسکن می‌پردازیم. رخدادهایی نظیر اعتراضات علیه شاه، انقلاب اسلامی و هشت سال دفاع مقدس به علت کاهش امنیت و مهاجرت افراد به سایر کشورها، سبب کاهش قیمت زمین و مسکن در ایران شد. در طرف دیگر طرح هدفمندی یارانه‌ها نیز که با هدف اصلاح قیمت‌های نسبی در اقتصاد اجرا شد، باعث افزایش نقدینگی و هزینه تولید و در نهایت افزایش نرخ تورم شد. اگرچه در بلندمدت، بر اثر تورم قیمت‌های نسبی همه کالاها تقریبا به یک اندازه بالا می‌رود؛ ولی در کوتاه‌مدت این چنین نیست. به همین علت سفته‌بازان با اجرای طرح یاد شده و تغییر قیمت‌های نسبی اقدام به خرید و احتکار مسکن نمودند تا درآینده نزدیک آن را گران‌تر بفروشند.
اگرچه نکات یاد شده بر بازار مسکن موثر بوده است اما در این مطلب قصد بررسی تحولات موثر بر بازار مسکن در ده سال اخیر را داریم.
تاثیر اجرای طرح مسکن مهر بر بازار مسکن
طرح مسکن مهر را می‌توان یکی از موثرترین طرح‌های پس از انقلاب بر بازار مسکن دانست. این طرح که بر اساس قانون بودجه سال ۱۳۸۶ مقدمات آن فراهم شده بود تاثیر بسزایی در بازار یک دهه اخیر مسکن در ایران داشته است که البته موافقان و مخالفان زیادی دارد. در طرح مسکن مهر واحدهای مسکونی کوچک و متراکمی در حاشیه شهرها به متقاضیان ارائه شد که با آپارتمان‌های عرضه شده توسط بخش خصوصی همگن نبود. دلیل ناهمگنی و تفاوت این واحدها فقط کیفیت مصالح نبود؛ بلکه مکان‌یابی ساخت مسکن مهر بر اساس وجود زمین‌های ارزان‌تر در اطراف شهرها انجام شده بود که البته فاقد امکانات رفاهی و زیرساخت‌های لازم نظیر مدرسه، بیمارستان، حمل و نقل سریع و ارزان و غیره بود. در نتیجه قیمت مبادله‌ای مسکن به علت عوامل فوق، تراکم جمعیت و سایر عوامل اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی با قیمت تمام شده خود تفاوت دارد.
طرح مسکن مهر شاید در هزینه ساخت به خاطر زمین ارزان‌تر صرفه جویی شده بود اما هزینه آماده سازی زیر ساخت‌هایی مانند برق و آب، مراکز خرید، مدرسه و غیره را به دولت تحمیل می‌نمود. لذا تفاوت مسکن‌های عرضه شده توسط بخش خصوصی و دولتی سبب شد که قیمت مسکن در کلان‌شهرها آنطور که باید تحت تاثیر این طرح قرار نگیرد.
اگر دولت وقت به جای ساخت و ساز در اطراف شهرها اقدام به نوسازی، بازسازی و تجمیع بافت فرسوده داخل شهرها می‌نمود می‌توانست آپارتمان‌های همگن‌تر با بخش خصوصی عرضه کند و بر قیمت مسکن اثرگذارتر باشد. همچنین دولت می‌توانست به علت وجود زیرساخت‌های کافی در داخل شهر، در هزینه‌های مربوط به آن نیز صرفه‌جویی کند.
برخی از منتقدان معتقدند ایراد دیگری به مسکن مهر وارد است و آن چیزی نیست جز افزایش تورم به علت افزایش نقدینگی در اثر اجرای این طرح. تحقیقات صورت گرفته در این مورد نشان داده است سهم تحریم و کاهش عرضه اقتصاد ایران در تورم بیش‌تر از اجرای طرح مسکن مهر بوده است. دلیل دیگر بر این ادعا (عدم تاثیر ادعایی بر تورم) ارائه طرح مشابهی با نام مسکن اجتماعی در دولت بعدی می‌باشد.
تاثیر تحریم‌ها بر تغییرات عرضه مسکن
تحریم‌ها ضد ایران نیز سبب کاهش درآمدهای ارزی، افزایش نرخ بهره و بروز تورم در ایران شد و در نهایت رکود تورمی را به همراه خود آورد. آثار تحریم بر بازار مسکن را می‌توان در آثار افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن جست و جو کرد. همچنین در چند سال گذشته با وقوع تحریم‌ها و کاهش رشد اقتصادی و منفی شدن آن در برخی سال‌ها، کاهش قدرت خرید مردم و افزایش قیمت مسکن با پدیده ورود بانک‌ها به بخش سودآور ساخت و ساز یا ساخت و ساز با وام بانکی همراه شد. همین امر باعث شد تا عرضه ساختمان‌های کوچک و ارزان کمتر وعرضه ساختمان‌های لوکس و فوق لوکس تجاری و مسکونی بیش‌تر شود.
تمام این عوامل دست به دست هم داد تا بخش مسکن وارد رکود تورمی شود. بسیاری معتقدند بخش مسکن با وجود وابسته‌های پسین و پیشین زیادی که دارد می‌تواند در رونق و رکود اقتصاد کشور بسیار موثر باشد؛ چون برای ساخت یک ساختمان، تولید انواع مصالح نظیر گچ، سیمان، معادن کانی‌های فلزی و غیرفلزی و غیره بالا می‌رود، اشتغال در بخش خدمات نظیر کارگران ساختمانی، لوله‌کشی و غیره افزایش می‌یابد و زمانیکه یک واحد مسکونی خریداری شود و افرادی در آن زندگی کنند به وسایل زندگی احتیاج پیدا می‌کنند. اما یک حقیقت دیگر هم وجود دارد، به نظر می‌رسد همواره رونق در بخش مسکن با بروز تورم همراه بوده است. اکثر رونق‌های بازار مسکن با افزایش نقدینگی ناشی از افزایش درآمدهای نفتی همراه شده که علاوه بر ایجاد رونق اقتصادی، به تورم‌های بالا منجر شده است.
تاثیر کرونا بر تغییرات تقاضای مسکن
شیوع ویروس کرونا در ایران و جهان اتفاق جدیدی است که منجر به قرنطینه و در نتیجه آن کاهش و توقف بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی، درآمد شده و پس‌انداز خانوارها را تقلیل داده است و بازارهای زیادی از جمله مسکن را دستخوش تغییرات کرده است. در نگاه اول کاهش درآمدها باید تقاضای مسکن و بهایش را کاهش می‌داد اما در ایران آپارتمان‌های خالی بسیاری وجود دارد و چون مالیاتی از خانه‌های خالی گرفته نمی‌شود و نظارت مناسبی بر اجاره بها وجود ندارد بنابراین موجران را به جبران کاهش سایر درآمدهایشان از طریق افزایش اجاره ترغیب می‌کند. همین عامل جذابیت بخش مسکن و نگاه سرمایه‌ای به آن را می‌افزاید. از طرفی اجاره تابع قیمت مسکن است و با افزایش بهای مسکن بالاتر هم می‌رود.
از سوی دیگر در ابتدای شیوع کرونا در ایران اپیدمی این ویروس در نقاط گرمسیر جنوب کشور و نقاط کم‌جمعیت کمتر بود و بسیاری از افراد به خصوص ثروتمندان را به اجاره یا حتی خرید املاک در این نواحی تشویق کرد و قیمت مسکن را در این نقاط و نقاط خوش آب و هوا نیز بالا برد. همچنین بخشی از افزایش قیمت مسکن در دوران کرونا به علت تورم ناشی از افزایش نرخ ارز که به دلیل کاهش درآمدهای ارزی بوده، می‌باشد.
راهکارهای کاهش و کنترل قیمت در بازار مسکن
۱- مسکن یک کالای نرمال و غیرتجاری بحساب می‌آید، اگر زیرساخت‌های حمل و نقل کشور بهبود یابند و وسایل حمل و نقل سریع و ارزان مانند مونوریل و مترو گسترش یابند، مسکن کالای قابل مبادله‌تری خواهد شد چرا که حواشی شهرها را به مراکز شهر متصل می‌کند و قیمت مسکن کنترل می‌شود.
۲- با توجه به کاهش قدرت خرید مردم، ساخت مسکن‌های ارزان قیمت و کوچک به جای ساختمان‌های لوکس باید در دستور کار قرار گیرد.
۳- باید نگاه جامعه به مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود و این کار با وضع مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و عایدی خرید و فروش مسکن ممکن است. چرا که وضع این مالیات‌ها سبب عرضه مسکن‌های خالی و احتکار شده به بازار مسکن می‌شود.
۴- نوسازی، بازسازی و تجمیع بافت فرسوده داخل شهرها که امکانات زیربنایی و حداقل زیرساخت‌ها را دارند، می‌تواند توسط دولت صورت پذیرد و با افزایش عرضه واحدهای مسکونی همگن‌تر، قیمت ها را در بازار مسکن کنترل کند. همچنین دولت‌ها می‌توانند با هدایت اعتبار بخش خصوصی را به نوسازی بافت فرسوده ترغیب نمایند.
۵- از دیگر عواملی که سبب افزایش قیمت مسکن و تشدید نگاه سرمایه‌ای به آن می‌شود، ضعف در تولیدات تجاری، بخش‌های صنعت، کشاورزی و خدمات است. اگر تنگناها و مشکلات این بخش‌ها برطرف شود، بازار مسکن نیز کنترل خواهد شد.
آتوسا تقوی
کارشناس ارشد اقتصاد دانشگاه تهران
منابع
جعفری صمیمی، احمد؛ هادی‌زاده،زهرا و آرش. (۱۳۸۶). عوامل موثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران. فصلنامه پژوهش‌های اقتصادی ایران، شماره ۳۲. صص۵۳-۳۱.
حیدری، حسن و سوری، امیررضا. (۱۳۸۹). بررسی رابطه نرخ سود سپرده بانکی و قیمت مسکن در ایران. مجله تحقیقات اقتصادی، شماره ۹۲. صص۹۲-۶۵.
خیابانی، ناصر.(۱۳۸۲). عوامل تعیین کننده قیمت مسکن در ایران. فصلنامه اقتصاد مسکن. شماره ۳۸.
رحمانی خواجوئی، نیلوفر. تحلیل رابطه بین قیمت سهام و قیمت مسکن با رشد بلندمدت و نوسانات اقتصاد کلان در ایران. پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران.