سال۱۳۹۹ را می‌توان یکی از پرفراز و نشیب و جنجالی‌ترین سال‌های تاریخ اقتصاد ایران در نظرگرفت؛ از دلار ۳۱هزار تومانی تا رکورد زنی شاخص بازار سرمایه همگی بر بخش حقیقی اقتصاد و معیشت خانوارها تأثیر قابل توجهی از خود برجای گذاشتند. امّا یکی از بازارهایی که همواره مورد توجه سوداگرایان بوده و چندسالی در درّه رکود-افزایش قیمت گرفتار شده است، بازار مسکن نام دارد که این روزها خود را در کم‌فروغ‌ترین حالت ممکن خود در تاریخ اقتصادی کشور مشاهده می‌کند و نوعی رکورد را در رکود به نام خود ثبت کرده است! سؤال اصلی این است که چه عواملی باعث ایجاد رکود شدید و افزایش بی‌مهابانه قیمت در بازار مسکن شده‌اند و آن را به اغما برده‌اند؟
بدترین آمار ثبت شده در ۱۶ سال گذشته
بگذارید جمله را با یک آمار نه‌چندان دلگرم‌کننده شروع کنیم؛ روند عرضه طی ۱۱ ماه اوّل امسال به گونه‌ای بوده است که بسیار بعید به نظرمی‌رسد که تعداد کل آپارتمان‌‍‌های جدید در سال ۱۳۹۹ به « کف عرضه در بازه زمانی ۱۶ سال گذشته » برسد و به عبارت ساده‌تر ما شاهد بدترین سال ساخت‌و‌ساز در تهران خواهیم بود. بر اساس آمارهای رسمی طی ۱۶ سال اخیر ، یعنی از سال ۱۳۸۳ تا سال۱۳۹۸ به طور میانگین در هر سال ۱۲۶ هزار و ۵۳۶ واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت و یا پروانه ساختمانی را دریافت کرده‌اند و به فرآیند ساخت‌و‌ساز خود پرداخته‌اند. بیشترین میزان این مجوزها مربوط به سال ۱۳۹۱ بود که در مجموع ۲۵۳ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کردند و کمترین میزان مجوزها تا قبل از سال جاری متعلق به سال ۱۳۹۴ با ۶۵هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی می‌باشد. طی سال جاری ( ۱۱ماه ابتدایی) مجموعاً ۴۷ هزار واحد در شهر تهران مجوز ساخت‌و‌ساز دریافت کرده‌اند که این عدد صحه بر وجود بحران بازار مسکن که از گلوگاه‌های مهم اقتصادی کشور می‌باشد، می‌گذارد.
طبق محاسبات صورت گرفته کارشناسان این حوزه سالیانه دست‌کم به چیزی در حدود ۹۵ هزار واحد مسکونی در شهر تهران نیاز است تا در کنار عرضه سایر واحدهای مسکونی، نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی نوساز تأمین شده و همراه آن آرامش نسبی نیز به بازار تزریق شود اما واقعیت حاکی از این است که این شرط لازم برای آرامش نسبی بازار مسکن از سال ۹۴ تاکنون تحقق پیدا نکرده است و کمبود عرضه واحدهای مسکونی امواجی از ناآرامی و تنش قیمتی را در این بازار به وجود آورده است و بستر مناسبی برای فعالیت‌های سوداگرایانه و سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت را برای بازیگران اقتصادی ایجاد کرده است.
بعد از خروج آمریکا از توافقنامه برجام در سال ۱۳۹۷ بازارهای اقتصاد ایران یکی پس از دیگری به این رویداد واکنش نشان دادند که بازار مسکن نیز از این قائله مستثنی نیست؛ بازار مسکن نیز همانند سایر بازارها در تعادل سطح پایین رکود-نوسان قرار گرفت و جایگاه مهمی در تصمیم‌های اقتصادی بازیگران اقتصادی اعمّ از حقیقی و حقوقی پیدا کرد و در نظر افراد مذکور به مأمنی امن برای سرمایه‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت تبدیل گشت. از ترکش‌های این پدیده بر پیکره بی‌جان اقتصاد کشور، می‌توان به تبدیل شدن عمده دارایی‌های بانک‌های موجود در شبکه بانکی کشور به ملک و ساختمان اشاره کرد که زنگ خطر به وجود آمدن بحران بانکی را در بازه زمانی ذکر شده به صدا درآورد.
عوامل تشدید‌کننده رکود بازار مسکن
در ادامه به چند عامل اثرگذار بر حرکت بازار مسکن در مسیر رکود اشاره می‌کنیم؛ اولین عامل به وجود آمدن این شرایط در بازار مسکن به رکود ساخت‌و‌ساز ناشی از معاملات مسکن منتهی می‌شود که این گزاره باتوجه به تورم سالیانه بیش از ۶۰ درصد در این بازار و تحلیل رفتن قدرت خرید خانوارها طی ۴ سال اخیر، دور از ذهن و غیرمنطقی به نظر نمی‌رسد. عامل دوم به طرف عرضه این بازار اشاره دارد؛ تورم زمین در طی این سال‌ها باعث شده است که مهندسان و کارفرمایان بیش از پیش به ماشین‌حساب‌های خود رجوع کنند تا بتوانند با هزینه کمتری ساختمان‌ها را تولید وبه بازار عرضه کنند. درنتیجه تورم ۱۰۰درصدی زمین در مقایسه باسال گذشته ترمز محکمی برای بازار مسکن در سال‌های اخیر محسوب شده است. علاوه بر افزایش قیمت زمین به عنوان زیربنا ساختمان‌ها، وجود تورم در مصالح ساختمانی نیز گریبان فعالین در بازار مسکن را گرفته است و می‌توان عامل سوم منحرف شدن این بازار از مسیر اصلی خود را به آن اختصاص داد. چهارمین عامل ویرانگر بازار ساخت‌و‌ساز و عرضه مسکن نوساز در تهران به حاشیه امن ساختمان‌های نیمه‌کاره و عدم وجود تهدید جدی برای سازنده‌های کم‌کار در نتیجه تأخیر در تکمیل واحدهای مسکونی و عرضه آن‌ها به بازار مسکن برمی‌گردد. این مسئله منحصر به بازار مسکن نیست و در بازارهایی همانند بازار خودرو شاهد مؤثر بودن انتظارات تورمی عرضه‌کنندگان بر زمان عرضه محصولات خود به مصرف‌کنندگان بوده‌ایم که با درنظر گرفتن آن می‌توان تا حدی شرایط اخیر بازار مسکن را توجیه کرد.
در آخر باید گفت که اقتصاد ایران شرایط ویژه و سختی را در ۴ سال گذشته طی کرده و اکثر بخش‌های آن ، از جمله بازار مسکن، به نحوی از این شرایط بحرانی تأثیر پذیرفته‌اند. باتوجه به مسائلی همچون برآورد مثبت آمار رشد اقتصاد ایران در سال آتی و امید احیای اقتصاد جهانی و به توافق رسیدن با آمریکا می‌توان آینده‌ای آرام و خالی از تنشی برای بازار مسکن پیش‌بینی کرد و در کنار سیاست‌های مناسب اتخاذ شده از سمت نهادهای مربوطه این بازار را در مسیر اصلی حرکت خود نگه داشت.