اقتصاد ایران از آغاز دهه ۵۰ دستخوش بی‌ثباتی و کاهش رشد اقتصادی بوده است و از آن زمان تا کنون بازار مسکن چرخه‌های رکود و رونق را به صورت پیوسته پشت سر گذاشته است. با این حال در یک سال گذشته و با تداوم اپیدمی کووید ۱۹، بسیاری از صنایع از جمله صنعت ساختمان تحت تاثیر قرار گرفته‌اند.
در ایران بازار مسکن و صنعت ساختمان بجز بحران‌های ناشی از ویروس کرونا و وضعیت جهانی اقتصاد تحت تاثیر تصمیمات حمایتی و عدم ثبات اقتصادی و وضع قوانین جدید در این حوزه نیز قرار داشته است. به طور مثال با افزایش نرخ دلار تا حدود ۲۸ هزار تومان در سال ۱۳۹۹ متوسط نرخ مسکن در شهر تهران نیز تا متری ۲۸ میلیون تومان افزایش یافت؛ اگرچه با کاهش نسبی نرخ ارز، قیمت مسکن کاهش نیافت.
روند بازار مسکن در سال ۱۳۹۹
بازار مسکن در سال ۹۹ دو نیمه متفاوت را پشت‌سر گذاشته است. به طوری‌که در ۶ ماه ابتدایی سال و با افزایش نرخ ارز و رشد قیمت در بازارهای موازی نظیر سکه، طلا و بورس، قیمت مسکن نیز افزایش یافت.
در نیمه دوم سال و با ثبات نسبی در بازار ارز، بازار مسکن نیز با ریزش قیمت‌ها رو به رو شد. اگرچه این روند تا پایان سال ادامه نیافت و طبق آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت از ابتدای فصل زمستان رشد خود را از سر گرفت. به طوری که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از مرز ۲۸ میلیون تومان عبور کرد. بررسی‌ها حاکی از آن است که متوسط قیمت یک واحد آپارتمانی در بهمن ماه ۱۳۹۹ نسبت به ابتدای فصل حدود ۳.۷ درصد رشد داشته است.
از نظر تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران، در شش ماهه اول سال ۹۹، با تعداد ۵۴ هزار و۹۲۱ خرید و فروش انجام شده شاهد رشد ۶۹.۵ درصدی نسبت به شش ماهه اول سال ۱۳۹۸ هستیم. اگرچه هنوز ۲۶.۷ درصد از تعداد معاملات ثبت شده در شش ماهه اول سال ۱۳۹۷ کمتر است.
در شش ماهه دوم سال ۱۳۹۹؛ از یک طرف با کاهش قدرت خرید و لذا کاهش تقاضا در بازار و از طرف دیگربا کاهش انتظارات تورمی و در نتیجه آن انتظار کاهش قیمت‌ها (یا کاهش سرعت افزایش قیمت‌ها)، معاملات مسکن، روند نزولی به خود گرفت. به طوری‌که در این مدت تعداد معاملات با ۴۴.۵ درصد کاهش نسبت به سال ۱۳۹۸ و ۴۵.۳ درصد کاهش نسبت به سال ۹۷ افت قابل توجهی را ثبت نمود.
بخشی از کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن ناشی از عواملی مثل امید به کاهش نرخ ارز در پی انتظار تغییر رفتار دولت آمریکا، تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی و در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری و شورای شهر بوده است.
در مجموع، تعداد معاملات انجام شده در سال ۱۳۹۹، نسبت به سال ۹۸ به میزان ۰.۳ درصد و نسبت به سال ۱۳۹۷ در حدود ۳۴ درصد کاهش یافته است
بررسی آمار ماهانه معاملات ثبت شده حاکی از آن است که روند کاهش معاملات از آذر ۱۳۹۹ آغاز شده است و بازار مسکن را به سمت رکود سوق می‌دهد.
علیرغم نوسان تعداد معاملات انجام شده، در بازه شش ماهه اول سال‌های ۹۷ تا ۹۹، قیمت مسکن به صورت متناوب افزایش یافته است. به نحوی که متوسط قیمت مسکن در شش ماهه اول سال ۹۹ با افزایش ۵۶ درصدی نسبت به شش ماهه اول سال ۱۳۹۸ و افزایش ۱۹۵ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۷ به عدد ۱۹ میلیون و ۹۲۰ هزار و ۳۰۰ تومان در هر متر مربع رسید.
روند قیمت ۱۲ ماهه مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ نیز حاکی از افزایش متناوب قیمت‌ها دارد. به نحوی که متوسط قیمت در ۱۲ ماهه منتهی به اسفند سال ۱۳۹۹ نسبت به سال‌های ۹۸ و ۹۷ به ترتیب با افزایش ۸۰.۳ و ۱۹۰.۴ درصدی به عدد ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار و ۹۰۰ تومان در هر متر مربع رسید.
تاثیر نهاده‌های صنعت ساختمان بر قیمت مسکن
در تولید ساختمان نیز مانند بسیاری از صنایع، نهاده‌هایی مانند مواد اولیه، زمین و نیروی انسانی دخیل است. در این بخش به بررسی سه نهاده اصلی موثر بر قیمت مسکن یعنی آهن‌آلات، سیمان و زمین می‌پردازیم.
تیرآهن و میلگرد تابعی از قیمت جهانی
آهن آلات، یکی از نهادهای اصلی ساختمانی هستند که جزء کالاهای تجاری حساب می‌شود. طبق آمار ارائه شده توسط انجمن جهانی فولاد درسال ۲۰۱۸، ایران جایگاه دهم جهانی و اول خاورمیانه را در کشورهای تولیدکننده فولاد داشته است.
از طرفی قیمت فولاد در ایران تابعی از قیمت جهانی این محصول است؛ لذا از یک طرف با کاهش رکود ناشی از کرونا و در نتیجه آن افزایش جهانی تقاضا برای فولاد قیمت این نهاده افزایش یافته و از طرف دیگر افزایش نرخ ارز موجب رشد مضاعف قیمت این نهاده در ایران شده است.
با انتظار برای ادامه رشد نرخ ارز در داخل و در نتیجه نگرانی از افزایش بیشتر قیمت آهن‌آلات تقاضا برای خرید این محصول افزایش یافته و با توجه به صادرات این محصول و محدودیت ظرفیت تولید داخلی، امکان افزایش عرضه وجود نداشته و این خود موجب نوسان و افزایش قیمت می‌شود.
از طرف دیگر بررسی روند قیمت‌های جهانی نشان‌گر همبستگی قیمت نفت و آهن‌الات است به طوری که با افزایش قیمت نفت قیمت ورق آهن و فولاد نیز افزایش می‌یابد؛ نکته‌ای که با کاهش کرونا و بهبود وضعیت اقتصاد جهانی در ماه‌های اخیر شاهد آن بوده‌ایم.
باید توجه داشت که افزایش قیمت آهن‌آلات علاوه بر افزایش قیمت تیرآهن و میلگرد، موجب افزایش مشتقاتی مانند پروفیل، درب، پنجره و… نیز می‌شود.
سیمان، از قیمت دستوری و ممنوعیت صادرات تا آزادسازی قیمت
سیمان از مواد اولیه مهم در صنعت ساختمان است که هرگونه تغییری در قیمت آن تاثیر مستقیم بر قیمت سازه‌های مورد نیازاین صنعت از جمله بتن و تیرچه دارد.
قیمت گذاری سیمان در ایران دستوری و در انحصار دولت است. دولت نیز همواره به دنبال سرکوب قیمتی و کنترل قیمت این نهاده ساختمانی بوده است. اما اکثریت مجتمع‌های تولید سیمان در کشور در اختیار بخش خصوصی است که طبعا به دنبال کسب سود اقدام به سرمایه‌گذاری نمود‌اند.
به این ترتیب قیمت گذاری انحصاری تولید و فروش این نهاده را به عرصه زور آزمایی بخش دولتی و خصوصی تبدیل نموده است. در چنین حالتی شرکت‌ها ترجیح می‌دهند سیمان تولیدی خود را صادر کرده و با نرخ‌های جهانی در بازارهای صادراتی به فروش رسانند.
در طرف مقابل دولت نیز با اعلام ممنوعیت صادرات سیمان در تلاش بوده تا نیاز بازار داخلی به این محصول را تامین نماید. اما هزینه‌های بالای تولید سیمان و پایین بودن قیمت آن سبب شده است که تولید کنندگان با کاهش تولید موجب کاهش عرضه در بازار شده و کمبود سیمان، افزایش نرخ سیمان را رقم بزند. به طوری که تفاوت نرخ سیمان درب کارخانه با قیمت بازاری آن در مقاطعی به حدود ۳ برابر رسیده است.
در چنین شرایطی در سال گذشته دولت در دو مقطع با افزایش قیمت سیمان موافقت نمود و از طرفی در اواخر سال ۱۳۹۹ زمزمه‌هایی مبنی بر آزاد سازی قیمت سیمان به گوش رسید. اتفاقی که در صورت وقوع حداقل در کوتاه مدت قیمت سیمان را با افزایش چشم‌گیری مواجه خواهد نمود؛ اگرچه با آزادسازی قیمت تمایل برای تولید سیمان افزایش یافته و با افزایش عرضه قیمت‌ها کمی متعادل خواهند شد.
اگرچه تا کنون با توجه به قیمت گذاری دستوری، اثر نرخ سیمان در افزایش قیمت ساختمان به نسبت سایر نهاده‌ها ناچیز بوده است؛ اما به هر روی آزادسازی قیمت سیمان با توجه به نرخ جهانی آن باعث افزایش هزینه ساخت و ساز خواهد شد و در نتیجه قیمت مسکن در سال‌های بعد از جانب این نهاده نیز افزایش خواهد یافت.
کمبود زمین مرغوب شهری، معضل آینده ساختمان‌سازی
یکی دیگر از نهاده‌های موثر بر قیمت مسکن، قیمت زمین است. زمین در ایران یک کالای سرمایه‌ای است؛ لذا برای زمین بجز تقاضا برای ساخت و ساز با یک تقاضای مضاعف ناشی از سرمایه‌گذاری و کسب سود در بلند مدت روبهرو هستیم. به صورت معمول میانگین قیمت زمین، سالانه و حداقل در حدود تورم رشد می‌نماید.
بررسی‌ها حاکی از آن است که در دوره رونق ساخت و ساز، قیمت زمین نیز افزایش بیشتری می‌یابد و در دوره رکود ساخت و ساز رشد فزاینده قیمت زمین متوقف شده و بیشتر کارکرد حفظ سرمایه را دارد.
از طرفی باید توجه داشت به دلیل محدود بودن زمین‌های در دسترس و قابل بهره‌برداری (عرضه ثابت)، با گسترش شهرنشینی تقاضا برای زمین‌های افزایش یافته که در نتیجه آن قیمت زمین نیز افزایش می‌یابد. با توجه به این رویه می‌توان گفت ارزش زمین به خصوص در نقاط شهری و نیز زمین‌های مرغوب روز به روز افزایش خواهد یافت و در صورت عدم سیاست‌گذاری در سال‌های نه چندان دور اثر قیمت زمین در قیمت مسکن بیش از پیش خواهد شد.
چشم انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۰
با توجه به شرایط خاص حاکم بر فضای سیاسی و اقتصادی کشور، می‌توان دو سناریو برای بازار مسکن در نظر گرفت.
در یک سناریو از یک طرف به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها، و چشم انداز تورمی موجود و از طرف دیگر ضعف بازار مسکن در فراهم آوردن تسهیلات خرید رکود ایجاد شده در ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۹ در سال ۱۴۰۰ ادامه خواهد داشت. در چنین وضعیتی با ادامه کاهش قیمت‌های نسبی در بازار مسکن و نهایتا کاهش قیمت واقعی مسکن روبهرو خواهیم شد. از طرفی و با توجه به تصویب طرح مالیات بر خانه‌های خالی، با افزایش عرضه مسکن در بازار اجاره، مبلغ رهن و اجاره کاهش یافته و احتمالا تحرک در این بخش از بازار بر خلاف خرید و فروش افزایش خواهد یافت. در نتیجه این دو اتفاق، تمایل به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و ساخت و ساز کاهش یافته که موجب تعمیق بیشتر رکود می‌شود. رکودی که می‌تواند مدت طولانی و تا قبل از جهش قیمتی بعدی، بازار مسکن و معاملات آن را تحت تاثیر قرار دهد.
در سناریوی دیگر، اگر بازارهای موازی بازار مسکن با ثبات نسبی روبهرو شوند در این صورت سرمایه‌گذاران به دنبال سود بیشتر از بازارهایی مانند سهام، ارز و طلا به سمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد و در این وضعیت با اقبال متقاضیان به خرید مسکن، انگیزه برای سرمایه گذاری نیز افزایش پیدا می‌کند که می‌تواند منجر به عبور صنعت ساختمان از رکود شود. همچنین اگر سیاست‌گذار، مشوق‌هایی برای رونق صنعت ساختمان (با هدف افزایش عرضه یا کنترل قیمت) در سال ۱۴۰۰ در نظر بگیرد، امکان حرکت صنعت ساختمان به سمت خروج از رکود فراهم می‌شود؛ اگرچه تجربه نشان داده است که عموما سیاست‌گذار با اتخاذ مشوق‌های نامناسب، اثرات تورمی آن را ندیده گرفته و به افزایش بیشتر قیمت مسکن در آینده دامن می‌زند.
در پایان می‌توان گفت شرایط کشور تا حدود زیادی وابسته به مسایل سیاسی است. در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری و سیاست‌های احتمالی رییس جمهور جدید، احیای برجام و رشد اقتصادی بیشتر یا تشدید تحریم‌ها و افزایش نرخ ارز می‌تواند منجر به وقوع هر یک از سناریوهای احتمالی شود. به نظر می‌رسد با روشن شدن نتیجه اتفاقات پیش‌رو و به خصوص انتخابات ریاست جمهوری ۱۴۰۰، مسیر پیش روی بازار مسکن نیز روشن‌تر شود.