مدتی از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در اقتصاد کشور می‌گذرد و در این مدت حوادث و حواشی زیادی گریبان این اقدام نهاد قانون‌گذار و دستگاه‌های اجرایی این حوزه را گرفته است؛ به طوری که با نزدیک شدن به فاز دوم اجرایی طرح مالیات بر خانه‌های خالی و بادرنظر گرفتن شرایط سیاسی حاکم بر کشور، نمی‌توان آینده روشنی را در انتظار این سیاست تثبیت قیمت در بازار مسکن را داشت. در ادامه به موانع پیش روی این سیاست و راهکاری جایگزین مالیات بر خانه‌های خالی خواهیم پرداخت. قابل توجه است که در خصوص ویژگی‌ها و خصوصیات طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌توانبد مطلبی را از همین سایت تحت عنوان “مالیات بر خانه‌های خالی و بررسی نقش شهرداری‌ها در فرآیند آن” در ضمن این نوشته مطالعه بفرمائید.
از زمان تصویب مالیات بر خانه‌های خالی تا مرحله اجرا
حدود دو سال از زمان پیدایش بحث مالیات بر خانه‌های خالی و لزوم وجود آن در بازار مسکن گذشته است که حاصل ساعت‌ها بحث و جدل در محافل اقتصادی و سیاسی دو فاز اجرایی تصویب‌شده توسط مجلس شورای اسلامی می‌باشد. فاز اوّل این طرح مبنی بر خوداظهاری مالکان درباره تعداد خانه تحت مالکیت و به دنبال آن اعلام صورت‌های مالیاتی به مالکان فاز بعدی این سیاست را تشکیل داده‌اند. با درنظر گرفتن این شرایط قرار بر این بود که تا پایان خرداد ماه سال ۱۴۰۰ فاز اوّلیه این طرح به مرحله اجرا برسد و مالکان واحدهای مسکونی در بستری با عنوان سامانه املاک و اسکان اقدام به خوداظهاری من باب تعداد واحدهای به نام خود بکنند که به استناد به آمار و ارقام وارد شده توسط آن‌ها، سیاستگذار اقدام به اخذ مالیات مناسب با تعداد واحدهای مسکونی موجود برای هر شخص کند. طبق آخرین اخبار منتشر شده از سوی مسؤلان سازمان امور مالیاتی، متولی بخش مسکن هنوز هیچ خانه‌ای را به عنوان ملک مشمول مالیات بر خانه‌های خالی معرفی نکرده است که این مقوله حاکی از عدم مشارکت مالکان واحدهای مسکونی در فرآیند خوداظهاری درباره تعداد واحدهای خود است. که در همین راستا مسؤلان مدت زمان فاز اوّل این طرح را به مدت دوماه دیگر تا پایان خرداد سال ۱۴۰۰ تمدید کردند.
دلایل شکست خوردن مالیات بر خانه‌های خالی
حال سؤالی مطرح می‌شود و آن این است که دلیل عدم موفقیت و اقبال این طرح در بازار مسکن چیست؟ همانطور که در مطالب قبلی نیز به آن اشاره شد، ابزار مالیات بر خانه‌های خالی یک ابزار دست چندم در دسترس سیاستگذار برای تنظیم‌گری در بازار مسکن است که موفقیت آن به شرایطی همچون وجود بانک اطلاعاتی جامع و دقیق و مواردی از این دست می‌باشد؛ در حالی که طرح تصویب‌شده در کشور مبنی بر صداقت و خوداظهاری مالکان بنا داده شده است. به عبارتی دیگر باتوجه به عدم وجود انتظارات مثبت اقتصادی در افراد فعّال در این حوزه و وجود داشتن انتظارات تطبیقی بازیگران اقتصادی در کشور، هر شخص به دنبال حداکثر کردن سود خود در بازارهای دارایی و کالاهای ثابت همانند زمین، ملک، خودرو و… می‌باشد که این مسئله در نهایت کالاهای مصرفی و بعضاً اساسی مردم کشور را تبدیل به کالاهای سرمایه‌ای و دور از دسترس تبدیل خواهد کرد.
جانشینی خلف به نام مالیات سالانه بر املاک
مالیات سالانه بر املاک یکی از راه‌حل‌هایی است که کارشناسان حوزه مسکن همواره پیش روی سیاستگذران این بخش قرار داده‌اند و آن را به عنوان ابزار اصلی تنظیم‌گری بازار مسکن معرفی کرده‌اند؛ نکته قابل توجه در مالیات سالانه بر املاک این است که در این سیاست دیگری نیازی به وجود بانک اطلاعاتی جامع نیست و به روش ساده‌تری به نسبت مالیات بر خانه‌های خالی، خانه‌های مدنظر برای اخذ مالیات شناسایی خواهند شد. به همین ترتیب قفل معاملاتی این روزهای مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های نگهداری مسکن توسط افرادی که تقاضای سرمایه‌گذارانه در این بخش دارند، باز خواهد شد و با افزایش عرضه واحدهای مسکونی توسط این افراد، بازار قیمت‌هایی به دور از هیجان و تب سفته‌بازارنه رو ملاقات خواهد کرد. نرخ این نوع از مالیات در دنیا بین ۰.۵ تا ۱.۵ درصد از ارزش واقعی هر واحد مسکونی می‌باشد که هر ساله از مالکان آن‌ها دریافت می‌شود که مشابه این رویکرد در بازار خودرو نیز مشاهده شده که تحت عنوان عوارض سالانه خودرو از آن یاد می‌شود.
تقدم زمانی مالیات‌ستانی در بازار مسکن
در آخر باید به این مسئله اشاره کرد که طرح مالیات بر خانه‌های خالی نیامده با مشکلات عدیده‌ای مواجه شده است و اثربخشی آن را در هاله‌ای از ابهام قرار داده است؛ از برجسته‌ترین دلایل مشکلات به وجود آمده این طرح به نبود بانک اطلاعاتی جامع و دقیق در دسترس متولی بخش مسکن است که کار را برای اخذ این نوع مالیات سخت می‌کند. بر اساس تجربه سایر کشورها در زمینه تنظیم‌گری بخش مسکن می‌توان به ابزارهایی همچون مالیات سالانه بر املاک، مالیات عایدی بر سرمایه (که اخیراً به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است)، مالیات بر معاملات مکرر و در آخر مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد. تقدم زمانی این نوع از مالیات‌ها مسئله‌ای است که سیاستگذار به آن توجهی نکرده است و با اجرا کردن مالیات دست چهارم این حوزه به مواردی همچون تبعیض شهری در اعمال این نوع مالیات (که خود باعث برهم خوردن هر چه بیشتر تعادل در مسکن شده) و ابقای تقاضای سرمایه‌گذرانه افراد در این بخش و موارد مشابه دیگر برخورد خواهیم کرد که مسیری برخلاف اهداف سیاستگذار را دنبال می‌کنند.